Anschaffungskosten werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Bei Gebäuden ist die Abschreibung und damit auch die Nutzungsdauer durch gesetzlich festgelegte Prozentsätze festgelegt. Erhaltungs- und Instandhaltungsaufwendungen können hingegen sofort in voller Höhe abgeschrieben werden. Die Zuordnung zu den Instandhaltungsaufwendungen oder Anschaffungskosten hat also beachtliche Auswirkungen. Bei der Anschaffung eines Gebäudes ist innerhalb der ersten 3 Jahre die sogenannte Nichtaufgriffsgrenze von 15% zu beachten.
Praxis-Beispiel: Ein Unternehmer hat ein Gebäude erworben, das er als Bürogebäude nutzen will. Die Anschaffungskosten haben insgesamt 268.000 € (100%) betragen. Davon entfallen 180.000 € (78,12 %) auf das Gebäude und 88.000 € (21,88%) auf den Grund und Boden. Der Unternehmer hat im Anschaffungsjahr mit umfangreichen Baumaßnahmen begonnen. Dabei handelt es sich um
Instandhaltungsarbeiten in Höhe von 18.000 €,
Baumaßnahmen zur Erweiterung des Gebäudes in Höhe von 24.000 € und
regelmäßig wiederkehrenden Erhaltungsaufwand für Malerarbeiten in Höhe von 2.000 €.
Die 18.000 € können in vollem Umfang als Grundstücksaufwand erfasst werden. Wenn die Reparatur- und Modernisierungsaufwendungen in den beiden Folgejahren netto ohne Umsatzsteuer nicht mehr als 9.000 € = 5% der Gebäudeanschaffungskosten ausmachen, bleibt es dabei.
Fallen in den beiden Folgejahren Reparatur- und Modernisierungsaufwendungen von mehr als 9.000 € netto ohne Umsatzsteuer an, werden die Instandhaltungskosten von 18.000 € rückwirkend als Herstellungskosten eingestuft. Aufwendungen für die Erweiterung werden bei der Ermittlung der 15% Grenze nicht einbezogen, ebenso wie die Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.
Was anschaffungsnahe Aufwendungen sind Die Abgrenzung von Anschaffungskosten, Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen ent-scheidet darüber, welche Aufwendungen der Unternehmer sofort und welche er nur im Rahmen der Abschreibung geltend machen kann. Anschaffungskosten eines Gebäudes sind die Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Diese Definition gilt unabhängig von der Art der Gewinnermittlung. Ein Gebäude ist betriebsbereit, wenn es entsprechend seiner Zweckbestimmung genutzt werden kann. Die Betriebsbereitschaft eines Gebäudes setzt eine
objektive und
subjektive
Funktionstüchtigkeit voraus. Sind wesentliche Teile eines Gebäudes nicht nutzbar, z. B. weil die Elektroinstallation völlig unbrauchbar ist, gehören die Reparaturkosten unabhängig von ihrer Höhe zu den Anschaffungskosten. Werden dagegen noch funktionierende Anlagen erneuert, handelt es sich um Erhaltungsaufwendungen.
Ein Gebäude ist subjektiv funktionsuntüchtig, wenn der Unternehmer es ohne Baumaßnahmen nicht für seinen konkreten Zweck nutzen kann. Baumaßnahmen, die er zur zweckentsprechenden Nutzung aufwendet, gehören zu den Anschaffungskosten, z. B. wenn
ein Gebäude als Büro genutzt werden soll, die Elektroinstallation aber für Wohnzwecke und nicht für Bürozwecke geeignet ist,
Büroräume, die bisher von einem Rechtsanwalt genutzt wurden, umgebaut werden, damit sie als Zahnarztpraxis genutzt werden können.
Diese Umbauaufwendungen gehören zu den Anschaffungskosten und werden zusammen mit diesen abgeschrieben. Die 15%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle.
Anschaffungskosten werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Bei Gebäuden ist die Abschreibung und damit auch die Nutzungsdauer durch gesetzlich festgelegte Prozentsätze festgelegt. Erhaltungs- und Instandhaltungsaufwendungen können hingegen sofort in voller Höhe abgeschrieben werden. Die Zuordnung zu den Instandhaltungsaufwendungen oder Anschaffungskosten hat also beachtliche Auswirkungen. Bei der Anschaffung eines Gebäudes ist innerhalb der ersten 3 Jahre die sogenannte Nichtaufgriffsgrenze von 15% zu beachten.
Praxis-Beispiel: Ein Unternehmer hat ein Gebäude erworben, das er als Bürogebäude nutzen will. Die Anschaffungskosten haben insgesamt 268.000 € (100%) betragen. Davon entfallen 180.000 € (67,16%) auf das Gebäude und 88.000 € (32,84%) auf den Grund und Boden. Der Unternehmer hat im Anschaffungsjahr mit umfangreichen Baumaßnahmen begonnen. Dabei handelt es sich um
Instandhaltungsarbeiten in Höhe von 18.000 €,
Baumaßnahmen zur Erweiterung des Gebäudes in Höhe von 24.000 € und
regelmäßig wiederkehrenden Erhaltungsaufwand für Malerarbeiten in Höhe von 2.000 €.
Die 18.000 € können in vollem Umfang als Grundstücksaufwand erfasst werden. Wenn die Reparatur- und Modernisierungsaufwendungen in den beiden Folgejahren netto ohne Umsatzsteuer nicht mehr als 9.000 € = 5% der Gebäudeanschaffungskosten ausmachen, bleibt es dabei.
Fallen in den beiden Folgejahren Reparatur- und Modernisierungsaufwendungen von mehr als 9.000 € netto ohne Umsatzsteuer an, werden die Instandhaltungskosten von 18.000 € rückwirkend als Herstellungskosten eingestuft. Aufwendungen für die Erweiterung werden bei der Ermittlung der 15% Grenze nicht einbezogen, ebenso wie die Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.
Was anschaffungsnahe Aufwendungen sind Die Abgrenzung von Anschaffungskosten, Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen entscheidet darüber, welche Aufwendungen der Unternehmer sofort und welche er nur im Rahmen der Abschreibung geltend machen kann. Anschaffungskosten eines Gebäudes sind die Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Diese Definition gilt unabhängig von der Art der Gewinnermittlung.
Ein Gebäude ist betriebsbereit, wenn es entsprechend seiner Zweckbestimmung genutzt werden kann. Die Betriebsbereitschaft eines Gebäudes setzt eine
objektive und
subjektive
Funktionstüchtigkeit voraus. Sind wesentliche Teile eines Gebäudes nicht nutzbar, z. B. weil die Elektroinstallation völlig unbrauchbar ist, gehören die Reparaturkosten unabhängig von ihrer Höhe zu den Anschaffungskosten. Werden dagegen noch funktionierende Anlagen erneuert, handelt es sich um Erhaltungsaufwendungen.
Ein Gebäude ist subjektiv funktionsuntüchtig, wenn der Unternehmer es ohne Baumaßnahmen nicht für seinen konkreten Zweck nutzen kann. Baumaßnahmen, die er zur zweckentsprechenden Nutzung aufwendet, gehören zu den Anschaffungskosten, z. B. wenn
ein Gebäude als Büro genutzt werden soll, die Elektroinstallation aber für Wohnzwecke und nicht für Bürozwecke geeignet ist,
Büroräume, die bisher von einem Rechtsanwalt genutzt wurden, umgebaut werden, damit sie als Zahnarztpraxis genutzt werden können.
Diese Umbauaufwendungen gehören zu den Anschaffungskosten und werden zusammen mit diesen abgeschrieben. Die 15%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle.
Durch Bildung und Auflösung eines Investitionsabzugsbetrags kann ein geringwertiges Wirtschaftsgut entstehen.
Praxis-Beispiel: Ein Unternehmer hat 2024 für die Anschaffung eines Aktenschranks einen Investitionsabzugsbetrag gebildet (voraussichtliche Anschaffungskosten von 1.200 € (netto) × 50% = 600 €). Er schafft den Aktenschrank am 3.1.26 für brutto 1.428 € an. Er rechnet wie folgt:
Bruttobetrag
1.428,00 €
abzüglich Umsatzsteuer (Vorsteuer)
228,00 €
Nettobetrag
1.200,00 €
abzüglich Investitionsabzugsbetrag
600,00 €
maßgebende Anschaffungskosten
600,00 €
Konsequenz: Die Anschaffungskosten überschreiten nicht den geltenden Grenzwert von 800 €, sodass der Unternehmer den Aktenschrank sofort als geringwertiges Wirtschaftsgut abschreiben darf.
Es dürfen nur bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens als geringwertige Wirtschaftsgüter behandelt werden. Unbewegliche Wirtschaftsgüter, wie z. B. Gebäudeteile, An- und Ausbauten, Platzbefestigungen, Ladeneinbauten, und immaterielle Wirtschaftsgüter dürfen nicht einbezogen werden. Ausnahme: Software, die netto ohne Umsatzsteuer nicht mehr als 800 € kostet, wird als bewegliches (materielles) Wirtschaftsgut behandelt. Nur selbständig nutzbare Wirtschaftsgüter dürfen sofort abgeschrieben werden. Damit scheiden die Wirtschaftsgüter aus, die nur zusammen mit anderen Wirtschaftsgütern genutzt werden können.
Wichtig: Softwareprodukte sind in der Regel als immaterielle Wirtschaftsgüter einzustufen, sodass eine Zuordnung zu den geringwertigen Wirtschaftsgütern ausscheidet. Allerdings lässt R 5.5 Abs 1 EStR eine Ausnahme bei Trivialsoftware zu: Software bis zum Grenzwert von 800 € wird als materielles Wirtschaftsgut eingestuft.
Notare sind nach dem Grunderwerbsteuergesetz (§ 18 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GrEStG) verpflichtet, Verträge, die den Verkauf eines inländischen Grundstücks betreffen, innerhalb von zwei Wochen ab Beurkundung der Grunderwerbsteuerstelle des zuständigen Finanzamts anzuzeigen. Parallel und unabhängig von der Anzeigepflicht des Notars müssen auch die Vertragsparteien als Schuldner der Grunderwerbsteuer den Grundstücksvertrag dem Finanzamt anzeigen (§ 19 GrEStG).
Kommt ein Notar seiner Pflicht zur Anzeige nicht innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Zwei-Wochen-Frist nach, kann er keinen Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nach § 110 der Abgabenordnung (AO) stellen.
Praxis-Beispiel: Die Klägerin (Notarin) beurkundete einen Erbauseinandersetzungsvertrag zwischen Geschwistern (den Klägern in den Verfahren II R 20/23 und 21/23). Zum Nachlass gehörten GmbH-Beteiligungen, die über inländischen Grundbesitz verfügten. Die Notarin zeigte die Beurkundung beim Finanzamt an, jedoch nicht rechtzeitig innerhalb der zweiwöchigen Frist. Ebenso wenig erfolgte eine rechtzeitige Anzeige durch die Geschwister. In der Folge machten die Geschwister die Erbauseinandersetzung wieder rückgängig. Daran schloss sich die Frage an, ob die für den Erbauseinandersetzungsvertrag entstandene Grunderwerbsteuer wegen der Rückabwicklung nicht festgesetzt werden könnte. Voraussetzung für die Nichtfestsetzung wäre unter anderem gewesen, dass der Erbauseinandersetzungsvertrag dem Finanzamt innerhalb der zweiwöchigen Frist angezeigt worden wäre, wobei eine rechtzeitige Anzeige durch die Notarin hier zugunsten der Geschwister hätte wirken können. Die Notarin stellte deshalb beim Finanzamt einen Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nach § 110 AO hinsichtlich der notariellen Anzeigefrist. Der Antrag wurde durch das Finanzamt abgelehnt. Auch das Finanzgericht gewährte der Notarin keine Wiedereinsetzung.
Der BFH schloss sich der Auffassung des Finanzgerichts an. Die Notarin kann einen solchen Antrag nicht stellen, weil sie nicht „jemand“ i.S. des § 110 Satz 1 AO ist. Zum Kreis der antragsberechtigten Personen zählen nur die am Grunderwerbsteuerverfahren beteiligten Steuerpflichtigen – im Streitfall die Geschwister. Nur diese können im Hinblick auf die von ihnen versäumte Frist nach § 19 GrEStG einen Antrag auf Wiedereinsetzung stellen. Der Notar hingegen ist am Grunderwerbsteuerverfahren nicht beteiligt. Er erfüllt mit der Anzeige nach § 18 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GrEStG seine eigene Pflicht gegenüber dem Finanzamt.
Konsequenz: Der Notar haftet in diesem Fall nicht für ein Versäumnis – weder gegenüber den Steuerpflichtigen noch gegenüber dem Finanzamt.
Wichtig! Steuerpflichtige sollten ihre eigene Anzeigepflicht nach § 19 GrEStG kennen und beurkundete Grundstücksverträge rechtzeitig selbst und unabhängig von der Anzeige des Notars dem Finanzamt mitteilen.
Übt der Unternehmer seine Tätigkeit im häuslichen Arbeitszimmer aus oder hat er mehrere Betriebsstätten bzw. mehrere Büros, stellt sich immer die Frage, bei welchen Fahrten es sich um auswärtige Tätigkeiten oder um Fahrten zwischen Wohnung und erster Betriebsstätte handelt, bei denen nur die Entfernungspausschale angesetzt werden darf. Die Regelungen für Arbeitnehmer gelten laut BMF sinngemäß auch für Unternehmer.
Praxis-Beispiel: Bei zwei Betriebsstätten gibt es nur eine erste Betriebsstätte. Ein Unternehmer, der in Bonn eine Betriebsstätte hat (Entfernung 22 km) unterhält außerdem noch im 14 km entfernten Bad Godesberg eine weitere Betriebsstätte. Er fährt mit seinem Firmenwagen (Bruttolistenpreis 50.000 €) an 3 Tagen in der Woche zur 22km entfernten Betriebsstätte in Bonn. An zwei Tagen in der Woche fährt er zur 14 km entfernten Betriebsstätte in Bad Godesberg. Fazit: Die Filiale in Bad Godesberg ist die erste Betriebsstätte, weil sie näher zur Wohnung liegt. Die Filiale in Bonn ist keine erste Betriebsstätte, sodass es sich bei den Fahrten dorthin um eine auswärtige Tätigkeit handelt.
Berechnung ab 2026 für die Fahrten zur 14 km entfernt liegenden ersten Betriebsstätte:
Fahrten zwischen Wohnung und Betrieb: 50.000 € × 0,03% × 14 km × 12 Monate =
2.520,00 €
abzüglich Entfernungspauschale von 14 km × 0,38 € × 96 Tage
- 510,72 €
= nicht abziehbare Betriebsausgaben
2.009,28 €
Die Entfernungspauschale wird nur für die Fahrten zur ersten Betriebsstätte angesetzt. Das bedeutet, dass die Fahrten nach Bonn als auswärtige Tätigkeiten einzustufen sind, sodass die Kosten für diese Fahrten uneingeschränkt abziehbar sind. Sind alle Fahrtkosten, wie Abschreibung, Benzin, Reparaturen, Versicherungen usw. bereits in der Buchführung erfasst, kann der pauschal ermittelte Teil der nicht abziehbaren Kosten wie folgt gebucht werden: „Unentgeltliche Wertangaben 2.009,28 € an Fahrten zwischen Wohnung und Betriebsstätte und Familienheimfahrten (Haben) 2.009,28 €“.
Der Unternehmer darf, anstelle der Entfernungspauschale, nicht die tatsächlichen Kfz-Kosten oder die Reisekostenpauschale von 0,30 € je gefahrenem Km ansetzen.
Die Entfernungspauschale lag bis zum 31.12.2025 bei: 0,30 € für Entfernungen bis zu 20 km und 0,38 € ab dem 21. Entfernungskilometer.
Seit dem 1.1.2026 gilt ab dem 1. Entfernungskilometer die einheitliche Entfernungspauschale von 0,38 € (das gilt auch für Familienheimfahrten im Rahmen der doppelten Haushaltsführung).
Anwendung der pauschalen 0,03% Regelung: Werden die Privatfahrten mit dem Firmen-Pkw pauschal mithilfe der 1%-Regelung ermittelt, müssen die nicht abziehbaren Kosten, die auf Fahrten zwischen Wohnung und erster Betriebsstätte entfallen, ebenfalls pauschal ermittelt werden. Der Betrag wird pauschal mit 0,03% des inländischen Bruttolistenpreises je Kalendermonat berechnet. Anders als bei Arbeitnehmern lässt der BFH die pauschale Ermittlung mit 0,002% vom Bruttolistenpreis des Fahrzeugs je Entfernungskilometer für jede Fahrt zur ersten Betriebsstätte (maximal einmal pro Tag) nicht zu.
Überlässt der Arbeitgeber seinem Arbeitnehmer einen Firmenwagen, versteuert er den geldwerten Vorteil für Privatfahrten regelmäßig nach der 1%-Methode. Als Ausgleich für die nicht abziehbaren Kosten bei Fahrten zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte erfasst er bei seinem Arbeitnehmer als Arbeitslohn entweder
pauschal 0,03% vom Bruttolistenpreis des Fahrzeugs je Entfernungskilometer pro Monat (die 0,03%-Reglung geht von 15 Fahrten pro Monat aus) oder
pauschal 0,002% vom Bruttolistenpreis des Fahrzeugs je Entfernungskilometer für jede Fahrt zum Betrieb (maximal einmal pro Tag).
Das Finanzgericht hat entschieden, dass freiwillige Zahlungen, die ein Blogger für seinen Internetblog zu tagesaktuellen Themen erhält, den Einnahmen als Journalist (oder jedenfalls eines ähnlichen Berufs) zuzuordnen sind.
Ausgangsbetrachtung: Grundlage für die Feststellung, ob freiwillige Zahlungen für das Bloggen als journalistische oder eine vergleichbare berufliche Tätigkeit gemäß § 18 Abs. 1 Nr. 1 EStG Betriebseinnahmen sind, richtet sich danach, ob der Blogger als Teilnehmer am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr anzusehen ist, bei dem seine Beiträge, auch wenn sie frei zugänglich sind, eine wirtschaftliche Gegenleistung darstellen, die durch die Zahlungen der Leser vergütet wird.
Die freiwilligen Zahlungen der Leser werden nach Auffassung des Finanzgerichts als Betriebseinnahmen betrachtet, da eine klare Verknüpfung zwischen der Zahlung und den veröffentlichten Inhalten des Blogs besteht. Die Tatsache, dass diese Zahlungen freiwillig und nicht rechtlich verpflichtend sind, spielt dabei keine Rolle. Das Finanzgericht betont, dass eine vertragliche Bindung oder ausdrückliche Zahlungsverpflichtung zwischen dem Blogger und den Lesern nicht notwendig ist, um eine Teilnahme am wirtschaftlichen Verkehr anzunehmen. Darüber hinaus wurde festgestellt, dass der Blogger bewusst Maßnahmen ergreift, um die Zahlungen der Leser zu fördern, beispielsweise durch die Darstellung von Spendenmöglichkeiten und die Betonung der finanziellen Voraussetzungen des Blogs. Dies deutet eindeutig auf eine Gewinnerzielungsabsicht hin.
Das Finanzgericht betrachtete daher die Änderungen der Einkommensteuerbescheide für die Jahre 2017 bis 2019 als rechtmäßig, weil die Art der Tätigkeit und die erhaltenen Zahlungen die gesetzlichen Kriterien für selbständige und journalistische Arbeit erfüllen und somit steuerpflichtig sind.
Hinweis: Gegen das Urteil des Finanzgerichts ist Revision eingelegt worden (Az. des BFH: VIII R 18/25). In vergleichbaren Fällen ist es daher sinnvoll, Einspruch gegen die Steuerfestsetzung einzulegen und zu beantragen, das Einspruchsverfahren bis zur Entscheidung durch den BFH ruhen zu lassen.
