Wer ein Gebäude herstellt oder erwirbt, das er nach einer kurzfristigen Vermietung selber bewohnen will, wird in der Regel keine Überschüsse erzielen. Das Finanzamt geht von Liebhaberei aus, wenn während einer nur kurzfristigen Fremdvermietung lediglich Verluste (= Werbungskostenüberschüsse) erzielt werden. Das heißt, es können keine Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden können.
Ist von vornherein nach einer kurzen Vermietungsphase die Eigennutzung geplant, dann spricht dies gegen die Absicht, auf Dauer Einkünfte erzielen zu wollen. Konsequenz ist, dass das Finanzamt bei befristeten Mietverträgen unterstellt, dass eine langfristige Vermietungsabsicht nicht vorliegt. Das Finanzamt geht dann von Liebhaberei aus, sodass ein Werbungskostenüberschuss (= Verlust) steuerlich nicht anerkannt wird. Es ist also immer dann problematisch, wenn mit der befristeten Vermietung keine Überschüsse erwirtschaftet werden und im Anschluss an die Vermietung Familienangehörige unentgeltlich einziehen oder gar der Eigentümer selbst.
Hinweis: Es muss mit Steuernachzahlungen zuzüglich Zinsen rechnen, wenn das Finanzamt erst nach einigen Jahren feststellt, dass von Anfang an eine Selbstnutzung geplant war und deshalb den Verlustabzug rückwirkend versagt. Es sollte daher unbedingt geprüft werden, ob die Gewinnschwelle schon erreicht wurde. Ist das nicht der Fall, sollte man die Vermietungsphase verlängern, bevor man selbst einzieht oder Angehörige mehr oder weniger zum Nulltarif wohnen lässt.
Aufwendungen für Kinderbetreuungskosten müssen durch eine Rechnung nachgewiesen werden. Außerdem muss die Zahlung auf das Konto der Betreuungsperson bzw. der Betreuungseinrichtung erfolgen. Das heißt, Barzahlungen sind schädlich.
Die Rechnung über Kinderbetreuungskosten ist nur auf Verlangen des Finanzamts vorzulegen. Bei der Rechnung muss es sich nicht um eine Rechnung im Sinne des Umsatzsteuergesetzes handeln. Ein Vertrag (z. B. ein Au-pair-Vertrag oder der Vertrag über einen Minijob), ein Gebührenbescheid (z. B. für den Besuch eines Kindergartens), oder eine Quittung (z. B. über Nebenleistungen) reichen aus.
Die Zahlung muss unbar erfolgen, z. B. durch Einzelüberweisung, Dauerauftrag oder Einzugsermächtigung. Barzahlungen oder Zahlungen durch einen Barscheck sind schädlich. Das gilt auch bei Zahlungen im Rahmen eines Minijobs.
Wichtig! Auch wenn feststeht, dass die Betreuungsperson bezahlt worden ist, z. B. weil ein Vertrag über einen Minijob mit Anmeldung bei der Minijobzentrale abgeschlossen wurde, muss die Zahlung unbar auf dem Konto des Empfängers erfolgen. Das entspricht der gesetzlichen Regelung. Die Zahlung sollte also unbedingt unbar zugunsten des Kontos des Empfängers geleistet werden.
Nicht nur Verheiratete, sondern auch Ledige erfüllen die Voraussetzungen für eine doppelte Haushaltsführung, wenn sie eine eigene Hauptwohnung am Wohnort haben und eine Zweitwohnung am Tätigkeitsort, von der aus sie ihrer Tätigkeit nachgehen. Berufstätige Erwachsene, die zusammen mit ihren Eltern oder einem Elternteil in einem gemeinsamen Haushalt wohnen, können Aufwendungen für eine doppelte Haushaltsführung als Werbungskosten/Betriebsausgaben auch dann geltend machen, wenn der Erst- oder Haupthaushalt gemeinsam mit den Eltern oder einem Elternteil geführt wird.
Es kommt entscheidend darauf an, dass der Arbeitnehmer am Wohnort einen eigenen Hausstand unterhält. Das ist auch dann möglich, wenn der Arbeitnehmer wirtschaftlich eigenständig ist und die gemeinsame Haushaltsführung mit den Eltern oder einem Elternteil wesentlich mitbestimmt. Fazit: Er kann im elterlichen Haushalt einen „eigenen Hausstand“ unterhalten, der die Voraussetzungen für eine steuerliche doppelte Haushaltsführung erfüllt. Seit dem 1.1.2014 liegt ein eigener Hausstand nur vor, wenn der Arbeitnehmer eine Wohnung innehat und sich an den Kosten der Lebensführung beteiligt.
Hinweis: Das Urteil des BFH gilt nur teilweise für die neue Rechtslage ab 2014. Ein erwachsenes und wirtschaftlich eigenständiges Kind muss eine abgeschlossene Wohnung (im bewertungsrechtlichen Sinne) innehaben. Ein gemeinsamer Haushalt mit den Eltern oder einem Elternteil reicht ab 2014 nicht mehr aus. Des Weiteren ist es sinnvoll, wenn anhand von regelmäßigen Überweisungen bzw. Abbuchungen nachgewiesen werden kann, dass sich der Arbeitnehmer an den Kosten der Lebensführung beteiligt. Damit können Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt vermieden werden.
Aufwendungen für eine Immobilie, die keine Herstellungskosten sind, können steuerlich sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten geltend gemacht werden. Was Herstellungskosten sind, ergibt sich aus § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB nicht nur für das Handelsrecht, sondern auch für das Steuerrecht. Danach sind Aufwendungen als Herstellungskosten zu erfassen, wenn die Aufwendungen dazu dienen, ein Gebäude
herzustellen,
zu erweitern (eine geringfügige Vergrößerung der Wohn- bzw. Nutzfläche reicht bereits aus) oder
gegenüber seinem ursprünglichen Zustand wesentlich zu verbessern.
Nach der BFH-Rechtsprechung ist auch dann von Herstellungskosten auszugehen, wenn das Wesen einer Immobilie verändert wird, z. B. beim Umbau einer Wohnung in ein Büro. Eine grundlegende Sanierung reicht dafür jedoch noch nicht aus. Keine Gebäudeerweiterung ist die Anschaffung von selbstständigen Betriebsvorrichtungen (z. B. Photovoltaikanlagen). Betriebsvorrichtungen sind eigenständige Wirtschaftsgüter.
Von einer wesentlichen Verbesserung gegenüber seinem ursprünglichen Zustand ist nach einer Stellungnahme des Deutschen Steuerberaterverbands auszugehen, wenn eine wesentliche Verlängerung der Nutzungsdauer oder eine qualitative Verbesserung des Gebäudes erreicht wird. Von einer wesentlichen Verbesserung des Standards ist auszugehen, wenn die theoretisch zu erzielende Miete durch Baumaßnahmen wesentlich gesteigert werden kann. Eine wesentliche Verbesserung des Standards liegt vor, wenn von den zentralen Baumaßnahmen
Heizung,
Sanitär,
Elektroinstallation/Informationstechnik,
Fenster und Wärmedämmung
mindestens 3 ausgeführt werden. Neu ist in diesem Zusammenhang, dass bei der Beurteilung des Gebäudestandards die Informationstechnik einbezogen worden ist.
Hinweis: Bei zeitgemäßen substanzerhaltenden Erneuerungen handelt es sich um sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen. Es muss allerdings unbedingt darauf geachtet werden, dass die zentralen Baumaßnahmen in größeren zeitlichen Abständen nach und nach durchgeführt werden.
Es handelt sich um auswärtige Tätigkeiten, wenn ein Arbeitnehmer ständig an verschiedenen Orten tätig wird. Die Höhe der Verpflegungspauschale richtet sich bei einer Auswärtstätigkeit nach der Abwesenheitsdauer des Arbeitnehmers von seiner Wohnung am Ort des Lebensmittelpunkts. Das gilt auch dann, wenn der Arbeitnehmer stets in derselben auswärtigen Unterkunft (im Hotel bzw. in einer Pension) übernachtet.
Das Zimmer in einem Hotel bzw. einer Pension kann nicht als Einsatzort für eine zusammenhängende Tätigkeit eingestuft werden, sodass die Verpflegungspauschalen auch über den Zeitraum von 3 Monaten hinaus zu gewähren sind. Es liegt keine zusammenhängende Tätigkeit am selben Einsatzort vor, wenn der Arbeitnehmer arbeitstäglich seine Tätigkeitsbereiche wechselt. Bei einem täglichen Wechsel der Tätigkeitsbereiche darf der Abzug der Verpflegungsmehraufwendungen nicht auf drei Monate beschränkt werden.
Beispiel: Ein Arbeitnehmer kehrte immer wieder an seinen wochentäglichen Ausgangspunkt (dasselbe Zimmer in einer Pension) zurück. Ansonsten ist er jeden Tag mit seinem Firmenwagen in den verschiedenen Bezirken unterwegs und sucht dort seine Kunden auf. Es handelt sich hierbei um die klassische Auswärtstätigkeit, die grundsätzlich als eine Einsatzwechseltätigkeit eingestuft werden kann. Während Arbeitnehmer im Außendienst üblicherweise entweder jeden Tag an ihren Heimatort zurückkehren bzw. an verschiedenen Orten wechselweise übernachten, liegt hier die Besonderheit darin, dass dem Arbeitnehmer von Montagabend bis Freitagmorgen als ständige Übernachtungsmöglichkeit das von ihm angemietete Pensionszimmer zur Verfügung steht. Die Beschränkung auf drei Monate gilt nur dann, wenn eine längerfristige vorübergehende Tätigkeit an derselben Tätigkeitsstätte erfolgt. Das ist hier nicht der Fall, weil der quantitative und auch qualitative Schwerpunkt der Tätigkeit darin liegt, die Kunden in den jeweiligen Bezirken aufzusuchen.
Das Finanzgericht hatte entschieden, dass der Kläger eine auswärtige Tätigkeit ausübt und das Pensionszimmer/Hotel als Ausgangspunkt der Geschäftsreisen festgelegt. Dem hat der BFH widersprochen. Maßgebend ist die Dauer der Abwesenheit von der Wohnung, auch wenn der Arbeitnehmer stets in derselben auswärtigen Unterkunft übernachtet.
Wichtig! Bei einer Auswärtstätigkeit richtet sich die Höhe der Verpflegungspauschalen nach der Abwesenheitsdauer von der Wohnung am Ort des Lebensmittelpunkts. Das gilt auch dann, wenn der Arbeitnehmer während seiner Geschäftsreisen stets in derselben auswärtigen Unterkunft übernachtet.
Wer Grundstücke kauft und wieder verkauft, zahlt für Gewinne aus dem Grundstücksverkauf Einkommen- und Gewerbesteuer, sofern von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen ist. Gewerbliche Einkünfte liegen nur dann vor, wenn es sich beim Kauf und Verkauf von Grundstücken um einen selbstständige, nachhaltige, mit Gewinnerzielungsabsicht betriebenen Tätigkeit handelt, die sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt.
Die Tätigkeit entspricht in der Regel der eines gewerblichen Grundstückshändlers, wenn die sogenannte 3-Objekt-Grenze überschritten wird. Dabei kommt es nicht auf die Größe, den Wert oder die Nutzungsart des einzelnen Objekts an. Es spielt somit keine Rolle, ob es sich um bebaute oder unbebaute Grundstücke handelt oder ob das Gebäude hergestellt oder angeschafft wurde. Auch ein Garagenabstellplatz kann ein selbstständiges Objekt sein, wenn dieser nicht im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Wohnung veräußert wird. Bei der 3-Objekt-Grenze rechnen auch Erbbaurechte, Grundstücke, die durch Erbfall, vorweggenommene Erbfolge oder Schenkung übergegangen sind, rechnen mit. Es werden auch Objekte mitgezählt, bei deren Veräußerung ein Verlust eingetreten ist.
Wichtig! Zwischen Kauf (Errichtung, Erwerb, Modernisierung) und Verkauf muss ein enger zeitlicher Zusammenhang bestehen. Davon ist auszugehen, wenn die Zeitspanne bis zur Veräußerung der Objekte nicht mehr als 5 Jahre beträgt. Bei unbebauten Grundstücken, die selbst genutzt oder verpachtet wurden, führt die bloße Parzellierung allein nicht zur Annahme eines Gewerbebetriebs. Erschließungsmaßnahmen, die es ermöglichen Grundstücke einzeln als Baugrundstücke zu verkaufen, führen hingegen zu einem gewerblichen Grundstückshandel.
Wird der gewerbliche Grundstückhandel nachträglich festgestellt, wird das Finanzamt erstmals einen Gewerbesteuer-Messbescheid erlassen. Es ist dann zu prüfen, ob die Festsetzungsverjährung bereits eingetreten ist.
Hinweis: Wenn das Finanzamt von einem gewerblichen Grundstückhandel ausgehen sollte, ist die Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer anzurechnen, sodass sich die Gewerbesteuerbelastung damit relativiert.
